Comprar vivienda en España: por qué el comprador debe retener el 3 % si el vendedor es no residente fiscal 

En España, toda compraventa inmobiliaria realizada por un vendedor no residente fiscal implica una retención obligatoria del 3 % del precio de venta.
Esta cantidad no se entrega al vendedor: es el comprador quien debe retenerla e ingresarla directamente en el Tesoro Público español, en lugar del vendedor, con el fin de garantizar el pago del impuesto correspondiente a la ganancia patrimonial.

Esta obligación, introducida en los años 90 y actualmente prevista en el artículo 25.2 del TRLIRNR (Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes), surgió como respuesta a una situación habitual en aquella época: muchos vendedores extranjeros abandonaban el país tras la venta sin declarar ni pagar el impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida.
Ante la ausencia de mecanismos eficaces de cooperación fiscal internacional, la Administración tenía serias dificultades para recuperar dichas cantidades.

Para asegurar la correcta tributación de las ganancias patrimoniales obtenidas por no residentes fiscales, la legislación estableció este mecanismo de retención obligatoria, que sigue siendo hoy una pieza esencial en cualquier transacción inmobiliaria con un vendedor no residente fiscal.

Una retención destinada a garantizar el impuesto del vendedor no residente fiscal

La normativa vigente obliga al comprador a retener el 3 % del precio declarado en la escritura y a ingresarlo directamente en el Tesoro Público. Esta cantidad constituye un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) correspondiente a la ganancia patrimonial generada por la venta.

En el momento de la firma, el vendedor recibe el 97 % del precio, y el comprador debe ingresar el 3 % restante ante la Agencia Tributaria.

¿Cómo debe el comprador ingresar el 3 % al Tesoro español?

El comprador debe declarar e ingresar esta retención mediante el formulario oficial Modelo 211, dentro del plazo de aproximadamente un mes desde la firma de la escritura.
Una vez procesado el modelo y efectuado el pago, la Administración emite un justificante que el comprador entrega al vendedor para que este pueda realizar su declaración correspondiente.

La obligación posterior de declaración para el vendedor

El vendedor no residente fiscal debe declarar la ganancia patrimonial real obtenida mediante el formulario Modelo 210.

En dicha declaración:

• si el impuesto final es superior al importe retenido, deberá pagar la diferencia;
• si es inferior, podrá solicitar la devolución del exceso retenido.

No se tramita ninguna devolución sin la presentación previa del Modelo 210.

Situaciones en las que no se aplica la retención del 3 %

La retención no se aplica cuando el vendedor acredita ser residente fiscal en España, lo que requiere un certificado fiscal oficial expedido por la Agencia Tributaria.
Sin este certificado, la retención es obligatoria incluso aunque el vendedor afirme ser residente.

Determinadas operaciones societarias, como la aportación de un inmueble a una sociedad en una constitución o ampliación de capital, también quedan excluidas de esta retención, aunque se trata de supuestos técnicos y menos frecuentes.

La plusvalía municipal: otro punto clave para el comprador

Además del IRNR, en España se aplica la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), un tributo local gestionado por los ayuntamientos.
Cuando el vendedor es no residente fiscal, la ley designa con frecuencia al comprador como sujeto pasivo del impuesto.
El comprador puede pactar contractualmente que el vendedor le reembolse el importe, pero la Administración reclamará siempre el pago al comprador en primer lugar.

Por este motivo, en la práctica muchos compradores retienen también un importe equivalente a la plusvalía municipal o negocian una reducción del precio para evitar asumir solos esta carga.

Conclusión : obligaciones importantes para el comprador y riesgos en caso de falta de coordinación

La retención del 3 % garantiza el pago del impuesto sobre la ganancia patrimonial de los vendedores no residentes fiscales, pero también transfiere una responsabilidad significativa al comprador.
Un error en la presentación o en el pago del Modelo 211 puede llevar a la Administración a reclamar directamente al comprador, incluso si este ya entregó por error la totalidad del precio al vendedor.
Asimismo, una mala previsión de la plusvalía municipal puede generar costes inesperados que solo podrán recuperarse si así se pactó previamente por escrito.

Una coordinación cuidadosa entre las partes, la verificación del estatus fiscal del vendedor y una correcta preparación de los trámites son esenciales para evitar conflictos y sobrecostes.
Para los compradores extranjeros, contar con el acompañamiento de un profesional permite asegurar la operación, evitar los errores más habituales y cumplir con todas las obligaciones fiscales en España.

Miguel Morillon

Letrado del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid

MORILLON AVOCATS