Desde hace varios años, los alquileres turísticos y de corta duración han registrado en España un crecimiento tan significativo que han alterado el equilibrio del mercado residencial. En grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Málaga o Valencia, la proliferación de viviendas ofrecidas a través de Airbnb, Booking o incluso en redes sociales ha reducido la oferta disponible para uso habitual, ha incrementado los precios del alquiler y ha alimentado un mercado parcialmente no declarado.
Ante esta situación, España ha aprobado una reforma de gran alcance, en vigor desde el 1 de julio de 2025, destinada a regular estrictamente esta actividad.
Un mercado difícil de supervisar: por qué España actúa en 2025
Muchos ayuntamientos ya habían intentado regular los alquileres turísticos, pero la existencia de normativas fragmentadas y diferentes según las Comunidades Autónomas impedía un control eficaz.
El mercado digital, especialmente dinámico, escapaba en buena medida a la supervisión administrativa.
Por ello, las autoridades han optado por crear un sistema unificado y centralizado a escala nacional para identificar cada vivienda anunciada en Internet, reforzar la transparencia fiscal y proteger el parque residencial.
La creación del Registro Único y de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
El Real Decreto 1312/2024 establece dos instrumentos esenciales:
- el Registro Único de Arrendamientos, que agrupa todas las viviendas de corta duración publicadas en Internet;
- la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), plataforma digital que permite a los propietarios registrar sus viviendas y gestionar su situación administrativa.
Este sistema supone un cambio decisivo: por primera vez, España dispone de un registro nacional único, armonizado e interconectado, alineado con el Reglamento (UE) 2024/1028.
La obligación central: obtener un Número de Registro de Arrendamiento (NRA)
Desde el 1 de julio de 2025, toda vivienda ofrecida en alquiler de corta duración y publicada en Internet debe obtener un nra a través de la VUDA.
Este número debe figurar obligatoriamente en:
- cualquier anuncio en Airbnb, Booking, Vrbo, etc.;
- páginas web personales, blogs o portales especializados;
- publicaciones en redes sociales (Instagram, Facebook, TikTok…);
- cualquier forma de publicidad digital del alojamiento.
Un anuncio sin NRA se considera no conforme y debe ser retirado.
Los alquileres celebrados de forma estrictamente privada, sin difusión digital, quedan excluidos de esta obligación.
Plataformas como Airbnb o Booking: una corresponsabilidad reforzada
La reforma introduce una obligación especialmente relevante para las plataformas intermediarias.
Deben:
- verificar que cada anuncio incluya un NRA válido,
- bloquear automáticamente la publicación de cualquier anuncio sin número,
- retirar las ofertas no conformes en un plazo máximo de 48 horas.
Asimismo, están obligadas a transmitir periódicamente a la Administración española información detallada sobre la actividad: noches alquiladas, identidad de los huéspedes y movimientos económicos vinculados a las reservas.
Esta corresponsabilidad legal marca un punto de inflexión: las plataformas pasan a ser co-garantas del cumplimiento normativo del sector.
¿A quién afecta la reforma y a quién no?
La normativa se aplica a todas las viviendas destinadas al alquiler de corta duración siempre que se anuncien en Internet, ya sea en plataformas internacionales, páginas web personales o publicaciones en redes sociales. Incluye tanto alquileres turísticos como alquileres de temporada promovidos digitalmente.
En cambio, las viviendas alquiladas sin ninguna difusión digital, acuerdos directos entre particulares, no están sujetas al sistema.
Esta distinción permite focalizar la regulación en el segmento que generaba mayores distorsiones: la publicidad en línea, donde operaban la mayoría de alquileres no declarados.
Impacto para los propietarios: qué deben hacer ahora
Para operar legalmente en 2025, los propietarios deben cumplir tres pasos esenciales:
- registrar la vivienda en la Ventanilla Única Digital,
- obtener el NRA,
- actualizar todos los anuncios digitales incorporando dicho número.
Dado que las plataformas verifican la validez del NRA, la conformidad pasa a ser inexcusable. De lo contrario, los anuncios serán retirados y pueden imponerse sanciones.
Este trámite administrativo se convierte así en una condición previa indispensable para cualquier actividad de alquiler de corta duración difundida en Internet.
Una reforma que marca un nuevo marco regulatorio para el sector de la vivienda
Con esta reforma, España pretende recuperar el control de un sector difícil de supervisar. El objetivo no es solo combatir los alquileres ilegales: también se busca proteger el mercado residencial, reforzar la transparencia fiscal y modernizar los mecanismos de control en un entorno donde la actividad es predominantemente digital.
Centralizando los datos mediante el Registro Único y estableciendo una responsabilidad compartida entre propietarios, plataformas y Administración, el legislador sienta las bases de un sistema más equilibrado y sostenible.
La VUDA se convierte así en una herramienta clave para monitorizar la actividad real del alquiler de corta duración y garantizar una regulación estable, adaptada a los desafíos urbanos y económicos actuales.
Miguel Morillon
Letrado del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid
MORILLON AVOCATS
