En Espagne, toute vente immobilière réalisée par un vendeur non-résident fiscal entraîne une retenue obligatoire de 3 % du prix de vente.
Cette somme n’est pas versée au vendeur : c’est l’acheteur qui doit la retenir et la payer directement au Trésor public espagnol, en lieu et place du vendeur, afin de garantir l’impôt dû sur la plus-value.
Cette obligation, instaurée dans les années 1990 et aujourd’hui prévue à l’article 25.2 du TRLIRNR (Texte Révisé de la Loi de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents), répondait à un problème alors fréquent : de nombreux vendeurs étrangers quittaient le pays après la vente sans déclarer ni payer l’impôt sur la plus-value. Faute de mécanismes efficaces de coopération fiscale internationale, l’administration ne parvenait pas à recouvrer ces sommes.
vendeur résident en Espagne
Pour sécuriser l’imposition des plus-values réalisées par des non-résidents fiscaux, la législation a donc mis en place ce mécanisme de retenue obligatoire, qui constitue encore aujourd’hui une étape essentielle de toute transaction immobilière impliquant un vendeur non-résident.
Une retenue destinée à sécuriser l’impôt du vendeur non-résident
La législation actuelle impose à l’acheteur de retenir 3 % du prix déclaré dans l’acte et de les verser directement au Trésor public espagnol. Cette somme correspond à un acompte sur l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) dû sur la plus-value générée par la vente.
Au moment de la signature, le vendeur perçoit donc 97 % du prix, les 3 % restants devant être versés par l’acheteur à l’administration.
Comment l’acheteur verse-t-il les 3 % au Trésor espagnol ?
L’acheteur doit déclarer et verser cette retenue au moyen du formulaire officiel Modelo 211, dans un délai d’environ un mois suivant la signature de l’acte.
Une fois la déclaration enregistrée et le paiement effectué, l’administration délivre un justificatif que l’acheteur remet au vendeur, afin que celui-ci puisse procéder à sa régularisation fiscale.
L’obligation de déclaration ultérieure pour le vendeur
Le vendeur non-résident doit ensuite déclarer sa plus-value réelle en déposant le formulaire Modelo 210.
Dans cette déclaration :
- si l’impôt final est supérieur aux 3 % retenus, il devra régler la différence ;
- si l’impôt final est inférieur, il pourra demander le remboursement du trop-perçu.
Aucun remboursement n’est effectué sans dépôt préalable du Modelo 210.
Les situations dans lesquelles la retenue de 3 % ne s’applique pas
La retenue peut être évitée si le vendeur apporte la preuve qu’il est résident fiscal en Espagne, ce qui requiert un certificat fiscal officiel délivré par l’administration espagnole.
Sans ce document, la retenue demeure obligatoire, même si le vendeur affirme être résident.
Certaines opérations spécifiques, telles que l’apport d’un bien immobilier à une société dans le cadre d’une constitution ou d’une augmentation de capital, sont également exclues de cette retenue, bien qu’il s’agisse de cas techniques et plus rares.
La plus-value municipale : un second point d’attention pour l’acheteur
En parallèle de l’IRNR, l’Espagne applique la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), une taxe locale perçue par les mairies.
Lorsque le vendeur est non-résident, la loi désigne fréquemment l’acheteur comme redevable légal devant la mairie. L’acheteur peut ensuite se faire rembourser contractuellement par le vendeur, mais l’administration s’adressera toujours à lui pour obtenir le paiement.
C’est pourquoi, en pratique, de nombreux acheteurs retiennent également une somme correspondant à la plusvalía ou négocient une réduction du prix afin d’éviter d’assumer seuls cette charge.
Conclusion : des obligations importantes pour l’acheteur et des risques en cas de mauvaise coordination
La retenue de 3 % vise à garantir le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière des vendeurs non-résidents. Elle transfère cependant une responsabilité majeure à l’acheteur.
Une erreur dans la déclaration ou dans le versement du Modelo 211 peut conduire l’administration à réclamer le montant directement à l’acheteur, même si la somme a été versée par erreur au vendeur.
De même, une mauvaise anticipation de la plusvalía municipal peut entraîner un coût imprévu, qui ne sera récupérable auprès du vendeur que si cela a été prévu contractuellement.
Une coordination rigoureuse entre les parties, une vérification préalable du statut fiscal du vendeur et une préparation soignée des démarches administratives sont donc indispensables pour éviter litiges et surcoûts.
Pour les acquéreurs étrangers, l’accompagnement par un professionnel permet de sécuriser la transaction, d’éviter les erreurs les plus fréquentes et de respecter l’ensemble des obligations fiscales applicables en Espagne.
Miguel Morillon
Avocat au Barreau de Madrid
MORILLON AVOCATS
