Entorno inmobiliario español en 2014 y previsiones mercado inmobiliario español en 2015

El entorno inmobiliario español refleja, en la actualidad, un cambio de tendencia, orientada hacia la recuperación, lenta pero gradual, subordinada, empero, a niveles de desempleo, todavía elevados, al descenso y envejecimiento de la población y al stock de viviendas disponibles.

Sin embargo, los síntomas de estabilización comienzan a ser tangible

Se presentan, a continuación, los indicadores y expectativas de recuperación inmobiliaria española para el año 2015.

     I.         Indicadores de recuperación inmobiliaria en España con cierto nivel de optimismo (Fuente: www.expansión.com 16-07-2014):

El panorama inmobiliario español, dentro de la inestabilidad económica y laboral que todavía atraviesa, apunta a una recuperación lenta pero gradual. Se identifican, a continuación, los indicadores que invitan a cierto optimismo en los próximos años:

1. Según el INE (Instituto Nacional de Estadística), las ventas de viviendas se elevaron en un 5,4% interanual en mayo de 2014, tratándose, mayoritariamente, de viviendas de segunda mano.

2. Según Fomento, las ventas de viviendas respecto del primer trimestre 2014 se incrementaron en un 48,4% respecto del primer trimestre de 2013, a pesar del fin de la desgravación fiscal y la subida del IVA para las viviendas nuevas.

3. Las adquisiciones inmobiliarias, por extranjeros, se incrementaron en el primer trimestre de 2014, en un 27,2% interanual, representado el 19,4% del total de las operaciones, presentando, mayor peso, los británicos (13,8%), seguido de los franceses (10,5%).

4. Según Eurostat, la construcción en España se incrementó un 4,8 % en abril 2014 (la segunda mayor subida de la Unión por detrás de Eslovenia (6,7 %). España mantiene así la tendencia ascendente que inició en marzo de 2014, cuando registró el tercer mayor incremento interanual de la UE (19,1%), y sitúa el ritmo de crecimiento de la construcción muy por encima de la media europea.

5. Según Tinsa, se frena la caída de los precios hasta un 3 % en junio de 2014.

6. Según Sociedad de tasación, durante el segundo trimestre 2014, el precio de vivienda nueva y usada se abarató en un 2,3% interanual.

7. Asimismo, se percibe una ligera mejoría en la tasa de creación de empleo desde enero a septiembre 2014 (Fuente: www.rankia.com 02-09-2014).

8. Por último, la economía española acumula 4 trimestres de crecimiento de PIB y el gobierno considera que ya se han sentado las bases para el crecimiento económico (www.bankinter.com).

   II.         Cambio de Tendencias: Resurgir español.

Dentro del marco de la sutil pero escalonada transición inmobiliaria española, España es protagonista de los siguientes escenarios:

1. La SAREB vende más de 5.000 inmuebles en los cuatro primeros meses del año, en operaciones por valor de más de 250 millones de euros en el canal minorista, y de 130 millones de euros en el canal mayorista, consiguiendo la primera gran venta de cartera de suelo, materializada en 80 millones de euros. (Fuente: www.europapress.es 07-09-2014). Lo que le permite cancelar 3.000 millones de euros de deuda a final de año 2014; un 50% más que en 2013 (Fuente: www.idealista.com 18-08-2014).

2. En relación con la financiación, se contempla la apertura de crédito, por parte de las Entidades financieras españolas, si bien, ofreciendo, para las viviendas de sus balances, créditos mucho más favorables en cuanto al porcentaje de cantidad financiada, intereses y comisiones, y plazo de devolución del principal (Fuente: www.elmundo.es).

3. Por otro lado, se observan Fondos oportunistas y Fondos soberanos de países árabes que, dentro de Europa, también centran su atención en España, particularmente en Madrid y Barcelona, a medida que la SAREB pone nuevos activos inmobiliarios y nuevos préstamos a la venta (Fuente: Tendencia del mercado inmobiliario Europa 2014 y otras fuentes).

1. Entorno inmobiliario español: Agosto – septiembre 2014:

En el periodo estival 2014, el mercado inmobiliario español viene experimentando la siguiente coyuntura:

1. La depreciación de las viviendas hasta en un 5,7% interanual en junio-2014, que ahora se presentan con precios más atractivos.

2. Un incremento interanual del 16,3% en junio-2014 sobre las ventas inmobiliarias: Por tipo:

i.     Las viviendas de 2ª mano se incrementaron un 21,9% anual mientras que las operaciones de obra nueva se contrajeron un 24,4% interanual en junio-2014.

3. Los préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda crecieron un 37,6% interanual en junio -2014 (Fuente: www.boletinidealista.com 18-08-2014). Sin embargo, el crédito hipotecario gestionado por las Entidades financieras españolas, para ese tipo de bien, se redujo, en junio -2014, un 5,1% interanual (Fuente: www.boletinidealista.com 05-09-2014).

4. Los préstamos hipotecarios destinados a la construcción de vivienda mostraron, en junio-2014, un crecimiento interanual del 23,7% (Fuente: www.boletinidealista.com 18-08-2014), si bien, recogiendo una reducción interanual del capital medio de los préstamos referidos, del 9,2%.

5. Una bajada de los tipos de interés en la Eurozona, hasta el mínimo histórico del 0,05 % que potenciará la reactivación del crédito (Fuente: www.boletinidealista.com 04-09-2014).

6. La tasa del Euribor se desploma hasta llegar al 0,36%, lo que supone un abaratamiento de la cuota hipotecaria para los Hipotecados, con excepción de aquellos Particulares que tienen hipotecas con cláusulas suelo (Fuente: www.idealista.com 09-09-2014).

7. Concurrencia, empero, de las siguientes circunstancias que amenazan la Demanda de vivienda entre los años 2014 y 2016 (Fuente: www.bankinter.com 21-07-2014):

i.     El descenso y progresivo envejecimiento de la población.

ii.     La dificultad en la financiación hipotecaria a corto plazo.

Amenaza que, se prevé, no impedirá que las ventas repunten de forma progresiva, al amparo de los factores que se señalan a continuación:

i.       Crecimiento del PIB, con unas tasas de + 1,3% y + 2,1% en 2014 y 2015.

ii.       Incremento de compra de viviendas para destino vacacional por Extranjeros y no residentes.

iii.       Mayor atractivo de vivienda como bien de inversión.

1. Perspectivas de inversión: Preferencias en materia de inversión inmobiliaria: (Fuente: Tendencia del mercado inmobiliario Europa 2014 y otras fuentes).

Según las encuestas realizadas, los Inversores están interesados preferentemente en:

1. Oficinas.
2. Retail.
3. Hoteles.

También en:

4. Residencias de Estudiantes.
5. Centros de datos.
6. Centros médicos o sanitarios.
7. Alquiler residencial (sector privado).
8. Apartamentos con servicios centrales.
9. Residencias para la tercera edad.

Interesándose, los inversores internacionales, preferentemente, por el mercado de la vivienda.

   V.         Previsiones 2015: Expectativa de recuperación gradual.

De los estudios y encuestas reflejados con anterioridad, se pueden destacar las siguientes conclusiones:

1. La absorción del stock de viviendas y la recuperación gradual de la Demanda favorecerá el impulso de la venta de viviendas nuevas; en particular venta de viviendas nuevas sobre plano, pero sólo en los mejores barrios. (Fuente: www.idealista.com 09-09-2014).

2. Se prevé que la Demanda Inmobiliaria española se recupere en dos años por la creación gradual de puestos de empleo del 2014 al 2016, porque los tipos de interés hipotecarios continuarán estables e incluso se reducirán ligeramente hasta situarse en el entorno del 3% en 2015, gracias a la rebaja de los diferenciales hipotecarios; asimismo, por la recuperación de la riqueza financiera; por el avanzado estado del proceso de corrección del precio de la vivienda que podría afectar positivamente a la demanda, y porque se espera que la demanda de vivienda por los extranjeros se mantenga fuerte (Fuente: www.boletinidealista.com 17-02-2014).

3. Por último, será en 2015 cuando se comience a observar una recuperación en la inversión en vivienda (+5,0%); crecimiento que se corresponde con un incremento de la actividad relativamente pequeño, dado que la inversión en vivienda partirá de unos niveles históricamente bajos: en  torno al 4,0% del PIB, la menor ratio desde 1980″ (Fuente: www.boletinidealista.com 17-02-2014).

Miguel Morillon

Abogado de Madrid

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