España es uno de los países más visitados por turistas del mundo, y Madrid una de las ciudades que más turistas nacionales y extranjeros recibe. Por esa razón, además de la oferta hotelera, existe un gran número de pisos turísticos en la capital española.
El alquiler por noches o semanas crece tras la pandemia en medio de un debate marcado por las quejas de vecinos y propietarios, el fracaso de la normativa y las nuevas reglas de Bruselas
¿Qué es un piso turístico?
Un piso turístico es una vivienda que está integrada en un edificio o conjunto de edificios y que se destina de manera exclusiva a dar un servicio de alojamiento a corto plazo. La función de un piso turístico es el arrendamiento temporal por estancias cortas y que se promociona o comercializa a través de los canales habituales de oferta turística.
En el mismo sentido, una casa individual (o equivalente) puede ser un alojamiento turístico, si cumple la normativa.
¿ Que queda excluido de la consideración de alojamiento turístico?
No se considera alquiler turístico aquel contrato que se realiza por un tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.
¿Cuál es la normativa que regula el alquiler turístico en España?
Quedan bajo la regulación y las categorías establecidas en el Decreto 159/2003 de 10 de julio, de Ordenación de Establecimientos Hoteleros en la Comunidad de Madrid donde se fijan las normas de mínimos que ha de cumplir cada categoría de alojamiento y por supuesto, las viviendas turísticas.
La ‘Ley del Turismo’ establece que un alquiler vacacional es aquella propiedad amueblada y equipada según unos requisitos específicos para un uso inmediato, que se comercializa para ser alquilada por terceros en su totalidad, y darle un uso turístico a cambio de una remuneración.
¿Varía la legislación de una comunidad autónoma a otra?
La legislación sobre alojamientos turísticos está regulada por cada una de las diferentes Comunidades Autónomas, por lo que pueden existir algunas diferencias, en los requisitos que debe cumplir cada alojamiento, en función de la región que visite.
https://www.comunidad.madrid/servicios/consumo/alojamiento-vacacional
¿Qué requisitos son los de Madrid?
Para operar como vivienda de uso turístico en la ciudad de Madrid es necesario haber formalizado una declaración responsable ante la Consejería de Cultura y Turismo de la Comunidad de Madrid (hasta 2019 era la única exigencia vigente) y, desde hace tres años, también es obligatorio contar con una licencia municipal que acredite que se cumplen los requisitos del ‘plan Carmena’.
¿Cuál es la situación en Madrid?
En la capital hay un total de 12.997 viviendas de uso turístico que han presentado declaración responsable en los últimos años, según datos facilitados por el Gobierno de la Comunidad de Madrid. Pero tan sólo son 250 los pisos turísticos de la ciudad que disponen de la licencia municipal para ser legales y otros 50 más la han solicitado y se está tramitando
¿Cómo puedo saber si un alquiler turístico en Madrid tiene licencia para dicho uso?
Por el momento Madrid no tiene un directorio de carácter público en cuanto a viviendas de uso vacacional, algo que complica la tarea de conocer si un piso tiene la licencia en regla. Lo que se puede hacer es comprobar el número de inscripción en el registro autonómico y ver si cuenta o no con la licencia que corresponde.
Actualmente está en vigor el plan especial de hospedaje que se aprobó en la legislatura pasada, lo que significa que son ilegales todas las viviendas de uso turístico que no cuentan por ejemplo con entrada independiente para los inquilinos.
Entre el 1 de enero de 2021 y el 31 de enero de 2022 la Agencia de Actividades ha inspeccionado 306 edificios y verificando un total de 6.951 viviendas. De estas, 625 se dedicaban a uso turístico y el resto a uso residencial tradicional. Se han dictado 592 órdenes de cese. Además, según fuentes del Ayuntamiento, también se han iniciado expedientes de tramitación de multas.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico en el edificio?
Muchos vecinos y propietarios de pisos residenciales en edificios donde existen pisos turísticos han tratado de denunciarlos en sus comunidades por considerarlos molestos. Solamente existe la posibilidad por parte de las comunidades de “limitar o condicionar” el uso turístico pero no tienen la facultad de “prohibición” ya que la ley no lo recoge de manera expresa.
Miguel Morillon
Abogado del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid